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El Gobierno faculta a los arrendatarios a negociar una rebaja del alquiler con los propietarios de locales de negocio

21 de octubre de 2020

El Decreto Ley reparte los costes entre arrendadores y arrendatarios y, de este modo, los negocios cerrados por la Covidien-19 podrán pagar la mitad del alquiler mientras duren las medidas sanitarias.
 
El objetivo de la norma es evitar el cierre de empresas y la destrucción de puestos de trabajo.
 
La iniciativa evita la judicialización y favorece el acuerdo en el plazo máximo de un mes.

Los arrendatarios de locales comerciales cerrados o con el uso limitado por las medidas contra la Covidien-19 podrán renegociar el precio de los alquileres. El Consejo Ejecutivo ha aprobado un decreto ley que faculta a los titulares de los negocios para iniciar una negociación con los propietarios de los inmuebles para establecer, de mutuo acuerdo, una rebaja del importe de la mensualidad. Esta negociación se deberá cerrar en el plazo máximo de un mes.

Rebaja del 50% en los establecimientos cerrados

En caso de que el acuerdo entre las partes sea imposible, la nueva norma fija que el importe del alquiler de los negocios cerrados por las medidas sanitarias quedará automáticamente rebajado al 50%, a contar desde el día que el inquilino haya notificado la voluntad de negociar. Con las restricciones en vigor actualmente, esta medida afecta bares, restaurantes, centros de estética, bingos, casinos, salas de juego y ludotecas.

Reducción del precio en los negocios en funcionamiento parcial

En relación con las actividades parcialmente restringidas, si no hay acuerdo para la revisión temporal del alquiler, la rebaja de la cuota también será del 50% de la parte desaprovechada. Es decir, que si un negocio tiene el aforo limitado a la mitad, el titular deberá pagar la totalidad del alquiler de la mitad de la que sí puede sacar rendimiento, pero sólo pagará el 50% de la parte restringida por las medidas sanitarias contra la pandemia. En este ejemplo, el precio resultante de la aplicación de esta norma sería el del 75% del coste habitual. Este cálculo se podrá hacer, fundamentalmente, a partir de la limitación de los aforos y los horarios de atención al público. Según las restricciones actuales, entre los negocios con el aforo o los horarios parcialmente afectados por las restricciones hay teatros, comercios, tiendas de 24 horas y hoteles.

Exclusión de los productos para llevar y del envío a domicilio

A los efectos de esta norma, la venta de producto para llevar y el envío a domicilio no se tienen en cuenta. Por ejemplo, si este es el único servicio que puede ofrecer un restaurante, el decreto ley considera que el negocio está cerrado y que la reducción de la cuota del alquiler debe ser igualmente del 50%.

Los acuerdos previos a la aprobación de este decreto ley son revisables de acuerdo con la nueva norma, que será válida a partir de la publicación en el Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña (DOGC).

Una fórmula rápida para una situación de emergencia

El Decreto Ley formula un mecanismo rápido y eficaz para evitar que el coste de la pandemia recaiga exclusivamente sobre una de las partes del contrato de arrendamiento. Favorece el pacto entre arrendador y arrendatario, pero impide que la negociación dilate la rebaja de las cuotas. Es por ello que, si no hay acuerdo entre las partes, la aplicación subsidiaria de los porcentajes previstos por ley garantiza una reducción ágil de las mensualidades. La celeridad del mecanismo es un factor clave para evitar el cierre de empresas y la destrucción de puestos de trabajo. En este sentido, la norma evita la judicialización masiva de la rebaja de los alquileres, con unos casos que contribuirían a la congestión de los tribunales, con unas sentencias que llegarían, con toda probabilidad, cuando los negocios ya hubieran bajado la persiana.

Modificación de los términos del acuerdo

Esta regulación se fundamenta en los dos principios jurídicos básicos de cualquier contrato. Por un lado, la ley debe proteger el pacta sunt ser banda. La interpretación coloquial de esta premisa legal es que las reglas del juego no se pueden cambiar a medio partido. Sin embargo, si un hecho extraordinario, imprevisible y sobrevenido altera el equilibrio del contrato, la parte que tiene que asumir los costes puede apelar al rebus sic stantibus para reclamar una modificación de los términos del acuerdo, debido a una coyuntura como, por ejemplo, la actual crisis sanitaria, social y económica que ha provocado la pandemia del coronavirus.

Competencia exclusiva en derecho civil

El Gobierno ha impulsado este Decreto ley en virtud de la competencia exclusiva de la Generalidad en derecho civil. En Cataluña, sólo se aplica el derecho civil español subsidiariamente; es decir, en los casos que no están previstos ni resueltos por el Código Civil de Cataluña ni en ninguna otra ley aprobada por el Parlamento de Cataluña. Todas las leyes del ámbito del derecho civil han sido aprobadas a partir de las propuestas hechas por la Comisión de Codificación, que está formada por expertos juristas, como académicos, notarios, registradores y abogados de reconocido prestigio. La presidenta de este órgano colegiado y paritario es la consejera de Justicia y el vicepresidente es el director general de Derecho y de Entidades Jurídicas.

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